Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων το 2025 αξιοποιεί ένα ανανεωμένο και αυστηρότερο θεσμικό πλαίσιο, παρέχοντας νέες ευκαιρίες αλλά και προσθέτοντας σύνθετες υποχρεώσεις στους ιδιοκτήτες. Το λογιστικό γραφείο Genius Finance Consulting σας παρουσιάζει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τη νομοθεσία, τις φορολογικές υποχρεώσεις και τι ισχύει όταν διαθέτετε ή σκοπεύετε να διαθέσετε πολλά ακίνητα.
Τι αλλάζει με τον Ν. 5170/2025
Με βάση τον Νόμο 5170/2025, διαμορφώνονται νέες προδιαγραφές και διαδικασίες:
- Υποχρεωτική περιβαλλοντική κατάταξη και τεχνικά κριτήρια (καλός φωτισμός, αερισμός, ελάχιστο ύψος, ασφάλιση).
- Όρια και περιορισμοί εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, με βάση την περιοχή.
- Προθεσμίες υποβολής δηλώσεων και επιμερισμός εσόδων όταν η μίσθωση διασχίζει δύο έτη.
- Εκσυγχρονισμένος έλεγχος για φορολογική και επιχειρηματική συμμόρφωση.
Κατάργηση Τέλους Επιτηδεύματος για Φυσικά Πρόσωπα
- Από το 2024, το τέλος επιτηδεύματος δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα (εκτός από εταιρείες ή υποκαταστήματα).
- Υπολογισμός με βάση τους ενεργούς μήνες λειτουργίας.
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) – 2025
Το Τέλος Ανθεκτικότητας βαρύνει κάθε βραχυχρόνια μίσθωση, είτε από φυσικά είτε από νομικά πρόσωπα, βάσει ημερήσιας διαμονής ανά ακίνητο (δωμάτιο ή διαμέρισμα), ανάλογα με την περίοδο.
Τέλος Παρεπιδημούντων
- Συντελεστής: 0,5% επί των ακαθάριστων εσόδων της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Υποχρεωτική δήλωση: ταυτόχρονα με τη δήλωση ΦΠΑ για επιχειρήσεις. Για ιδιώτες (χωρίς ΦΠΑ), υποβολή ανά τρίμηνο εντός του επόμενου μήνα.
- Εξαιρέσεις: Δεν επιβάλλεται σε ιδιώτες που εκμισθώνουν μέχρι 2 ακίνητα. Υποχρεωτικοί εάν εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα ή εάν λειτουργούν μέσω εταιρείας/ατομικής επιχείρηση
Παράδειγμα Υπολογισμού με τέλη
| Σύνολο Μίσθωσης | ΤΑΚΚ | Καθαρή Αξία | ΦΠΑ | Τέλος Παρεπιδημούντων (0,5%) | Τελικό Εισόδημα |
|---|---|---|---|---|---|
| 100€ | 8€ | 81,42€ | 10,58€ | 0,41€ | 81,01€ |
ΦΠΑ & Φορολογία
- ΦΠΑ : Για εταιρείες ή ατομική επιχείρηση ο ΦΠΑ είναι 13% επί της καθαρής αξίας του μισθώματος (χωρίς τα τέλη).
- Ορισμένες επιπλέον υπηρεσίες (μεταφορές, εκδρομές, διαφήμιση) δεν θεωρούνται μέρος μίσθωσης και πρέπει να δηλώνονται με ξεχωριστό ΚΑΔ.
- Για του ιδιώτες δεν υπολογίζεται φπα
- Εισόδημα: Για ιδιώτες που εκμισθώνουν έως 2 ακίνητα, φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Για 3+ ακίνητα ή εταιρείες, ως επιχειρηματική δραστηριότητα, με υποχρεωτικό άνοιγμα ατομικής επιχείρησης (ΑΦΜ επιχειρηματία) ή εταιρείας.
Πότε Πρέπει να Κάνετε Έναρξη ή Εταιρεία
Η διάκριση μεταξύ βασικής εκμετάλλευσης και επιχειρηματικής δραστηριότητας σχετίζεται με τον αριθμό ακινήτων:
| Αριθμός Ακινήτων | Φορολογικό Καθεστώς | Απαίτηση για Εταιρεία ή Έναρξη ατομικής επιχείρησης |
|---|---|---|
| 1-2 | Εισόδημα από ακίνητα (όχι ΦΠΑ) (Φορολογία εισοδήματος ακίνητης περιουσίας) | Όχι |
| 3+ | Επιχειρηματική δραστηριότητα (ΦΠΑ 13%) (Κλίμακα ατομικής επιχείρησης) – (Εταιρεία 22%) | Υποχρεωτική έναρξη |
- Με 3 ή περισσότερα ακίνητα: Απαραίτητη η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην εφορία (ως ατομική ή εταιρείες όπως ΙΚΕ, ΟΕ, ΕΠΕ, ΑΕ).
- Η υποχρέωση αυτή ενεργοποιείται με την καταχώρηση του τρίτου ακινήτου στο Μητρώο, ανεξαρτήτως ενοικίασης.
- Μετά την έναρξη, όλη η δραστηριότητα φορολογείται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ.
- Παροχή επιπλέον υπηρεσιών (καθαριότητα, πρωινό) επιβάλλει έναρξη δραστηριότητας ακόμα και με λιγότερα ακίνητα.
Χρήσιμες Συμβουλές για Ιδιοκτήτες & Διαχειριστές
- Υποβάλετε δηλώσεις εγκαίρως και με ακρίβεια για να αποφύγετε πρόστιμα.
- Συμβουλευτείτε λογιστή πριν την επέκταση του στόλου ακινήτων ή την καταχώρηση επιπλέον διαμερισμάτων.
- Ενημερώνεστε τακτικά για αλλαγές στην ΑΑΔΕ και τη νομοθεσία.
- Σχεδιάστε την εταιρική μορφή με γνώμονα φορολογία, ανάγκες διαχείρισης και ασφάλιση.
Genius Finance Consulting: Ο Εξειδικευμένος Σύμβουλος σας
Η ομάδα μας εξειδικεύεται στη φορολογική υποστήριξη, σύσταση εταιρειών, ορθή τήρηση λογιστικής και διαδικασιών ελέγχου στην βραχυχρόνια μίσθωση. Επικοινωνήστε μαζί μας για να διασφαλίσετε νομιμότητα, φορολογική ορθότητα και βέλτιστη λειτουργία – με ασφάλεια και τεχνογνωσία.
Το άρθρο βασίζεται στον Ν. 5170/2025 και στις επικαιροποιημένες οδηγίες της ΑΑΔΕ για το 2025.